부동산 대책 (12.16)으로 15억 이상 대출 제한 조치 효과 - 서울 집값 잡을수 있는가?

정부가 또다시 부동산 규제정책을 발표했습니다. ㅠ.ㅠ

이름하여 12.16 부동산 대책

 

조금 늦은 감이 있지만, 전례 없는 강력한 규제 대책인 만큼 어떤 대책인지

대출은 정말 안되는 것인지 알아봅시다.

 

그리고, 서울집갑 정말로 잡을 수 있는걸까요? 아니면 잡는 시늉만 하는 걸까요?

자유시장경제 자체를 부정하는 느낌의 대출 금지 조치

 

위헌의 소지까지 있는 정책을 밀어부치는 정부의 대책 내용을 같이 공부해 봅시다. 

 

191216(13시이후)주택시장 안정화 방안(주택정책과).pdf

1.04MB

1216 부동산 대책 정부발표자료

전체적인 내용 및 요약은 위 표에 잘 나타 나있습니다. 그리고 정부 공식 발표자료도 첨부하였으니 참고하세요.
그리고 상세 내용도 같이 알아볼까요?

 

첫번째, 9억원 이상 고가주택에 대해 대출을 더욱 제한한다는 내용입니다.
① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

 

현 행		개 선
		주택가격 구간	대상
‣주택가격 구간없이 LTV 40% 적용	⇨	[구간①] 9억원 이하분	‣LTV 40% 적용
		[구간②] 9억원 초과분	‣LTV 20% 적용

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도 ‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원 ‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

 

두번째, 15억 이상 고가주택은 아예 대출 금지(현금으로만 살 수 있음)
② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

※ 예외 : 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

세번째, 9억원 이상의 주택에 대한 대출은 더 DSR을 규제
③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*
* DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

네번째, 1주택자의 고가 주택이라도 1년내 전입과 처분 조건으로 대출은 가능.
④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,
ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여
* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입
[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

다섯번째, 사업자 대출 제한을 투기지역 이외에 투기과열지구까지 확대 적용한다고 합니다.
① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

 

여섯번째, 주택임대사업자의 개인사업자대출의 이자상환비율 증가, 약 1.25배

 

일곱번째, 서울보증보험의 보증 또한, 시가 9억원 초과 주택 구입시 전세대출 보증을 제한하도록 협조를 요청.

 

여덟번째, 전세대출을 받은 상태에서 시가 9억원 초과 주택 구입하거나, 주택이 2개 이상이면 기존 전세대출 회수.

 

아홉번째, 종합부동산세 인상하여 보유 부담 증가 

 

 

 

과 표 (대상)	일반			3주택이상+ 조정대상지역 2주택
	현행	개정		현행	개정
3억 이하 (1주택 17.6억원 이하 다주택 13.3억원 이하)	0.5%	0.6%	+0.1%p	0.6%	0.8%	+0.2%p
3~6억 (1주택 17.6∼22.4억원 다주택 13.3∼18.1억원)	0.7%	0.8%	+0.1%p	0.9%	1.2%	+0.3%p
6∼12억 (1주택 22.4∼31.9억원 다주택 18.1∼27.6억원)	1.0%	1.2%	+0.2%p	1.3%	1.6%	+0.3%p
12∼50억 (1주택 31.9∼92.2억원 다주택 27.6∼87.9억원)	1.4%	1.6%	+0.2%p	1.8%	2.0%	+0.2%p
50∼94억 (1주택 92.2∼162.1억원 다주택 87.9∼157.8억원)	2.0%	2.2%	+0.2%p	2.5%	3.0%	+0.5%p
94억 초과 (1주택 162.1억원 초과 다주택 157.8억원 초과)	2.7%	3.0%	+0.3%p	3.2%	4.0%	+0.8%p

 

열번째, 공시가격 현실화 명분으로 상승.
20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

열한번째,1세대 1주택자 장기보유 특별공제에도 거주기간 추가.
(공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

열두번째, 종합부동산세 인상하여 보유 부담 증가 

ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

보유기간		3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%*

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능
□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

열두번째, 18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행).

열세번째, 1가구 2주택 비과세 특례법에 의한 비과세는, 2년이내 -> 1년 이내로 변경.

(개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택
* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장
□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용
ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

열네번째, 임대주택으로 등록한 주택이 1주택이고 본인이 전세에 있을 경우 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년을 의무거주.

열다섯번째, 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함.

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

열여섯번째, 등기 후 2년이 지나야 일반세율을 적용.
단, 적용시기는 21.1.1. 양도분부터 적용.

구분		주택 외 부동산	주택·조합원입주권
			현행	개선
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%
	2년미만	40%	기본세율	40%
	2년이상	기본세율	기본세율	기본세율

열일곱번째, 양도세 중과를 한시적 배제. (다주택자 탈출구 열어줌) 조정지역내 10년이상 보유 주택에 한해, 20년 6월말까지 매도 건에 대하여 양도세 중과 한시적 배제

열여덟번째, 분양가상한제 적용 지역을 확대

구분	집값 상승 선도 지역					정비사업 이슈
	서울 평균 초과 (주택 종합 or APT)			수도권 1.5배 초과 (주택 종합 or APT)
지역	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진, 과천, 광명, 하남					강서, 노원, 동대문, 성북, 은평
⤋
구분		지정
집값 상승 선도지역		서울	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
		경기	광명 (4개동)		광명, 소하, 철산, 하안
			하남 (4개동)		창우, 신장, 덕풍, 풍산
			과천 (5개동)		별양, 부림, 원문, 주암, 중앙
정비 사업 등 이슈지역		서울	강서 (5개동)		방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
			노원 (4개동)		상계, 월계, 중계, 하계
			동대문(8개동)		이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
			성북 (13개동)		성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가
			은평 (7개동)		불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

기타,
자금출처 조사 항목 구체화와 세밀조사, 분양권 불법전매시 10년간 청약제한, 청약 재당첨 제한 기간 연장, 임대사업자 등록시 혜택 축소(취득세, 재산세), 임대 사업자 의무 위반 사례 점검 등 거래 관련 위법, 탈법에 대한 점검 강화

 

정부의 포지션은 확실합니다. 시중에 풀려있는 돈이 부동산으로 흘러들어가지 않기를 바랄 뿐입니다. 

 

그러나, 정부의 이 같은 극단적인 조치는 시장 전체의 활력을 죽일 수 도 있고, 다른 부작용을 일이킬 수 있습니다. 

 

이미 부산지역 급등, 그리고 인천지역 상승세 등을 보면 이제 곧 풍선효과로 다른지역에 온기가 전해질 지도 모릅니다.